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GARANZIE MUTUO: scopri le garanzie per
i mutui. Scopriamo
quali tipologie di garanzie possono essere attivate sopra un contratto
di mutuo.La natura dell'operazione di mutuo ipotecario infatti, non
muta se nel contratto di finanziamento vengono previste forme di
garanzia reali o personali, aggiuntive rispetto all'ipoteca.
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La garanzia aggiuntiva assume un'impronta
funzionale e, il più delle volte, viene rilasciata sotto forma di
impegno fideiussorio da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia
dell'esatto adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo.
Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale
scopo (fideiussione, pegno ecc.), ma tutte mirano a garantire il
creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento.
GARANZIE PERSONALI: LA FIDEIUSSIONE
È fideiussore colui che, obbligandosi personalmente
verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione
altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha
conoscenza. La fideiussione non è valida se non è valida
l'obbligazione principale, salvo che sia prestata per un'obbligazione
assunta da un incapace. Non può eccedere ciò che è dovuto dal
debitore, né può essere prestata a condizioni più onerose. Salvo patto
contrario, la fideiussione si estende a tutti gli accessori del debito
principale, nonché alle spese per la denunzia al fideiussore della
causa promossa contro il debitore principale e alle spese successive.
GARANZIE REALI: L’IPOTECA
L'ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di
garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di
prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il
pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione
in pubblici registri. Oggetto dell'ipoteca sono beni immobili o beni
mobili registrati (ad es. autovetture). Il bene che ne è oggetto
rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare).
L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o
finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue.
L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se
il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora
si voglia vendere l’immobile prima della prescrizione ventennale
dell’ipoteca, occorre chiedere alla banca l'assenso alla
cancellazione. Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità
perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti,
a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori. La garanzia
ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al
creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del
suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul
prezzo ricavato.
In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo
dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso
di altri creditori non garantiti o meno garantiti. Il creditore
pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla
vendita. Tale diritto è collegato ad un sistema di pubblicità,
consistente nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari che è
altresì costitutiva di un certo grado di efficacia.
L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:
• il "titolo", ovvero il documento che giustifica
l'acquisizione dell'ipoteca;
• l' "iscrizione";
• il "bene immobile";
• il "credito da garantire".
L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri
Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una
nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel mutuo
ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il
contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico. La
nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicché le
omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle persone del
creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o
sull'identità dei singoli beni, determinano la nullità dell'iscrizione
ipotecaria. Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione
ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della somma al
finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e
contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa
disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca.
L'iscrizione avviene inoltre per un valore superiore al finanziamento
erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al
300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:
• gli interessi nella
misura concordata;
• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi
o mancato pagamento delle rate;
• i premi assicurativi;
• gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri
notarili, professionali, ecc.;
• le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere
per il recupero di quanto dovuto.
Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera
maggiori costi per il cliente se non per l'importo dei costi notarili,
commisurati al valore dell'ipoteca. L'ipoteca che grava su un immobile
si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage). Esse
sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualità
fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e
ornamento di un altro immobile. Ne consegue che non occorre farne
specifica descrizione nel titolo e nella nota. C'è da precisare che la
pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è
funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre
separatamente dalla cosa principale.
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